Quanto custa comprar um imóvel em Araucária?

Quem decide comprar um imóvel quase sempre olha para o preço. Mas existe uma segunda conta que pesa alguns milhares de reais e costuma pegar o comprador desprevenido na hora de assinar. Impostos, cartório e taxas são custos que fazem parte do negócio e devem ser considerados antecipadamente.
Para tomar uma decisão com segurança é necessário saber, desde o início, quanto custa fechar o negócio.
Então vamos abrir a conta, com os valores reais de Araucária e do Paraná em 2026, usando como exemplo um imóvel de R$ 190.000.

Os custos adicionais da compra

Além do preço, fechar uma compra no Paraná envolve quatro custos, todos, por lei, do comprador.

1. ITBI — o imposto municipal de transmissão. Cobrado pela Prefeitura sobre a transferência do imóvel. Sem ele, o cartório não registra a compra. Em Araucária, a alíquota é de 2%. No exemplo de um imóvel de R$ 190.000 o imposto fica em R$ 3.800. Mais abaixo há um aviso importante sobre a incidência desse imposto.

2. Escritura pública. Este é o documento que formaliza a compra e venda, lavrado no tabelionato de notas. Os valores são tabelados por lei estadual (Lei 21.869/2023) e funcionam por faixa, não é percentual. Um imóvel de R$ 190.000 se enquadra na faixa "até R$ 196.000": cerca de R$ 1.334.

3. Registro de imóveis. Aqui está o que mais confunde: escritura e registro são coisas diferentes, e você paga os dois. A escritura formaliza o negócio, enquanto o registro é o que efetivamente transfere a propriedade para o seu nome. Sem registro, você tem um contrato, mas não é, juridicamente, o dono. Para essa faixa fica em torno de R$ 1.320.

4. FUNREJUS. Taxa estadual do Judiciário, sendo 0,2% sobre o valor, cobrada na escritura ou no registro. No exemplo: R$ 380. Há um teto de 53 UPF/PR, cerca de R$ 7.800 em 2026, atingido só por imóveis acima de R$ 3,9 milhões.

A conta fechada

No caso em questão, o somatório destes custos adicionais chegou em 3,6% do valor do imóvel.
Portanto, uma boa regra de bolso para usar é guardar de 3% a 4% do valor de compra do imóvel para arcar com esses custos.
Os valores de cartório podem variar em alguns reais conforme o ato. Quando a Odppis conduz a compra, esse número você tem antes de assinar.

Seu direito: o ITBI é sobre o valor de venda, não sobre o "valor de referência" da Prefeitura

Este é o ponto mais importante do post. Muitas prefeituras calculam o ITBI sobre um "valor venal de referência" que elas mesmas estipulam, quase sempre acima do preço real, gerando um imposto mais alto do que o devido. Isso é ilegal, e não é opinião: é entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça.

No Tema 1.113 (REsp 1.937.821/SP), julgado como recurso repetitivo, o que obriga todos os tribunais a seguir, o STJ fixou:

• A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel em condições normais de mercado, não vinculado ao IPTU;
• O valor declarado pelo comprador presume-se verdadeiro. A Prefeitura só pode contestá-lo por processo administrativo próprio, com direito de defesa;
• O município não pode arbitrar previamente a base com um valor de referência estabelecido unilateralmente.
  
  

Na prática: o ITBI incide sobre o valor pelo qual você comprou - o declarado na escritura. Se a Prefeitura quiser cobrar sobre valor maior, o ônus de provar que o preço é irreal é dela. E quem já pagou ITBI a mais sobre um valor arbitrado pode pedir restituição, dentro de cinco anos.

Saber o que é devido, o que não é e como proteger o seu bolso dentro da lei -  é isso que separa comprar sozinho de comprar com quem administra patrimônio com técnica.