DOCUMENTOS DE UM IMÓVEL: ENTENDA MATRÍCULA, ESCRITURA, IPTU E CVCO

Matrícula, escritura, IPTU e outros documentos importantes.

Quem pretende comprar, vender ou simplesmente verificar se um imóvel está regular costuma se deparar com vários documentos: matrícula, escritura, contrato de compra e venda, IPTU, entre outros.

Cada um tem sua função. Alguns comprovam a situação jurídica do imóvel, outros formalizam uma negociação, e alguns ainda possuem finalidade cadastral ou urbanística.

Entender a função de cada um deles é um dos primeiros passos para uma negociação imobiliária segura e confiável.

O que é matrícula do imóvel?

A matrícula é o principal documento registral de um imóvel. Ela é mantida pelo Cartório de Registro de Imóveis competente, e descreve as características registradas do bem, além de identificar quem é seu proprietário e “contar sua história” por meio dos registros e averbações realizadas ao longo do tempo.

Conforme determina o art. 176 da Lei de Registros Públicos – Lei nº 6.015/1973, cada imóvel possui matrícula própria, onde constam sua localização, área, divisas e demais características físicas. 

Ao longo da matrícula podem ser lançados registros e averbações referentes ao imóvel, como compra e venda, usufruto, alienação fiduciária, indisponibilidades e averbação de construção, entre outros. Esses atos permitem compreender como a situação jurídica do imóvel se modificou ao longo do tempo e quais direitos ou restrições recaem atualmente sobre ele.

Por isso, para responder à pergunta “quem é o proprietário deste imóvel?”, o documento de referência não é o carnê de IPTU ou um contrato particular antigo, mas sim a matrícula do Registro de Imóveis.

O que é uma matrícula atualizada?

Popularmente se fala em “tirar uma matrícula atualizada”. Na prática, o que é solicitado ao Cartório de Registro de Imóveis é uma certidão recente da matrícula, contendo as informações registrais do imóvel naquele momento.

A Lei nº 6.015/1973 utiliza a expressão “certidão da situação jurídica atualizada do imóvel”, que reúne informações vigentes sobre sua descrição, proprietários, direitos, ônus e restrições. O artigo 19 da mesma lei prevê ainda que a certidão de inteiro teor da matrícula é suficiente para comprovar essas informações.

Por isso, é importante que a certidão seja recente, já que uma cópia antiga pode não conter uma venda, um financiamento, uma penhora ou qualquer outro ato registrado posteriormente. Antes de comprar, vender ou negociar um imóvel, o ideal é sempre consultar sua certidão da situação jurídica atualizada.

O que é a escritura pública de um imóvel?

A escritura pública é o documento elaborado em Tabelionato de Notas que formaliza determinados tipos de negócios, como compra e venda, doação ou permuta.

De acordo com o Código Civil – Lei nº 10.406/2002, a escritura pública é essencial para negócios envolvendo direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta salários mínimos, exceto situações específicas em que a lei admite outro instrumento. Em outras palavras, na compra e venda imobiliária convencional, a escritura pública é o instrumento normalmente utilizado para formalizar o negócio.

E aqui entra a diferença entre escritura e matrícula: na compra e venda imobiliária convencional a escritura é o instrumento normalmente utilizado para formalizar o negócio. Entretanto, a assinatura da escritura, por si só, não transfere a propriedade. O que efetivamente transfere a propriedade é o registro da transação em matrícula. Por isso há o dizer popular: “quem não registra não é dono”.

O art. 1.245 do Código Civil estabelece que a propriedade imobiliária é transferida, entre vivos, mediante o registro no Registro de Imóveis. No caso da compra e venda formalizada por escritura pública, a transferência do imóvel se efetiva com o registro da escritura na matrícula.

Portanto, uma pessoa pode possuir uma escritura de compra e venda e, mesmo assim, não constar como proprietária na matrícula do imóvel, caso não tenha sido realizado o respectivo registro da transferência.

Escritura e registro são a mesma coisa?

Não.

Essa é uma das dúvidas mais comuns na documentação imobiliária.

De forma simplificada:

Escritura é o documento que formaliza determinados negócios, como compra e venda ou a doação do imóvel.

Registro é o ato praticado no Cartório de Registro de Imóveis que vincula a escritura à matrícula. No caso da compra e venda, o registro efetiva a transferência da propriedade para o comprador.

Matrícula é o registro individual do imóvel, no qual ficam organizadas suas características, a identificação de seus proprietários e os atos jurídicos que lhe dizem respeito.

Por isso, dizer “tenho a escritura do imóvel” não significa necessariamente “sou o proprietário registrado do imóvel”. O Código Civil estabelece que a propriedade entre vivos se transfere mediante registro do título e que, enquanto isso não ocorrer, o alienante continua sendo havido como dono. Em outras palavras, se a escritura não tiver sido levada a registro, a transferência da propriedade ainda não será considerada concluída.

O que é o contrato de compra e venda?

O contrato ou compromisso de compra e venda de imóvel é utilizado para estabelecer as condições negociadas entre comprador e vendedor, como preço, forma de pagamento, prazos, condições de entrega do imóvel e responsabilidades das partes.

Contrato, escritura e registro possuem funções diferentes. Um contrato particular pode estabelecer direitos e obrigações das partes, mas não significa, por si só, que a propriedade do imóvel tenha sido transferida.

Na maior parte dos casos, instrumentos particulares não são aptos a serem levados ao Registro de Imóveis. Por isso, embora seja um instrumento importante, o contrato ou compromisso funciona como etapa anterior à escritura e ao respectivo registro.

O que é IPTU e Cadastro Imobiliário?

O IPTU – Imposto Predial e Territorial Urbano é o tributo municipal incidente sobre os imóveis urbanos, calculado a partir de informações e critérios estabelecidos pela legislação municipal.

Já o Cadastro Imobiliário Municipal é a base de informações mantida pela Prefeitura para fins tributários, administrativos e urbanísticos. Nele costumam constar dados como localização do imóvel, área do terreno, área construída, inscrição imobiliária e responsável tributário.

O cadastro municipal é uma fonte de informação importante, mas não substitui o Registro de Imóveis. Essa diferença é especialmente importante, pois constar como responsável pelo IPTU não significa, por si só, ser o proprietário no Registro de Imóveis. Da mesma forma, é comum observar área construída no IPTU, enquanto na matrícula o imóvel ainda está descrito como terreno.

Todas essas situações devem ser observadas em uma negociação de compra e venda, pois pode ser necessário averbar algumas atualizações junto ao Registro de Imóveis para que a matrícula esteja compatível com a situação atual do imóvel.

O que são projeto aprovado, Alvará de Construção e CVCO?

Conforme dito, não é incomum que existam construções em um imóvel que não estejam descritas em matrícula. Para o devido registro de uma construção junto ao Registro de Imóveis, seja nova ou existente, são necessários alguns procedimentos e documentos. Eles são explicados a seguir:

Alvará de Construção: é o documento que autoriza uma construção, conforme o projeto aprovado pelo município.

Para obter um Alvará de Construção e os projetos aprovados, é necessário fazer uma solicitação junto à Prefeitura, fornecendo documentação do imóvel e projetos técnicos indicando como a edificação deve ficar.

Em casos de edificações já construídas, esse documento se chama Alvará de Regularização, e em algumas cidades possui regras específicas.

Já o Certificado de Vistoria de Conclusão de Obra, ou CVCO é emitido após a conclusão da obra, quando esta é vistoriada por técnicos da Prefeitura para garantir que a construção tenha sido executada de acordo com os projetos aprovados.

No Município de Araucária, desde 2022, o CVCO consta entre os documentos exigidos para a expedição de Alvará de Localização e Funcionamento de serviços, comércios e indústrias em um imóvel. Caso a edificação não tenha esse documento, deve ser emitido um Termo de Segurança da Edificação, bem como iniciado um processo de regularização, para que seja liberada a instalação de qualquer empresa no local.

O CVCO emitido pela Prefeitura é um dos documentos necessários para que seja averbada a construção junto ao Registro de Imóveis. Em alguns municípios, o documento de conclusão de obra pode ser chamado de Habite-se ou outras denominações.

O que é averbação da construção?

A averbação é o ato que faz constar na matrícula a existência, alteração ou demolição de determinada construção.

Imagine um terreno cuja matrícula descreve apenas o lote. Posteriormente, é construída uma casa no local. A existência física de uma construção não altera automaticamente a matrícula. A edificação pode até constar no Cadastro Imobiliário Municipal e no IPTU, enquanto no Registro de Imóveis continua sendo descrito apenas o terreno. Para atualizar essa situação registral, é necessário realizar a averbação da construção.

A Lei de Registros Públicos prevê a averbação da construção. Para realiza-la, devem ser apresentados ao Registro de Imóveis os documentos aplicáveis à comprovação da regularidade e conclusão da edificação, entre os quais costuma figurar o CVCO já mencionado.

Como saber se a documentação de um imóvel está regular?

Não existe um único documento que, isoladamente, comprove toda a regularidade de um imóvel. A análise depende da comparação entre a matrícula, os cadastros municipais, a documentação da construção, informações fiscais, condominiais, ambientais e pessoais dos envolvidos.

Por isso, a análise dos documentos deve verificar se as informações dos diferentes documentos estão coerentes entre si e correspondem à realidade do imóvel.

Uma área construída diferente entre IPTU e matrícula, uma alienação fiduciária, uma escritura nunca levada a registro ou uma sucessão não regularizada são exemplos de situações que podem interferir diretamente em uma negociação.

Documentação correta significa mais segurança na negociação.

Comprar ou vender um imóvel envolve patrimônio de valor significativo. A análise prévia da documentação permite identificar inconformidades, avaliar riscos e definir as providências necessárias antes que o negócio esteja avançado.

Na Odppis Imóveis, a análise da documentação faz parte da condução das negociações imobiliárias, sempre buscando proporcionar maior segurança para proprietários, compradores e locatários.

Um bom negócio imobiliário não depende apenas do preço e da localização. A segurança da documentação e a qualidade da condução da negociação também fazem parte do valor de um imóvel.

Sobre o autor:  
Lucas Odppis
Engenheiro Civil e Corretor de Imóveis
Especialista em Avaliações
Diretor Técnico e de Contratos