A matrícula do imóvel não serve apenas para informar quem é o proprietário. Ao longo dela podem existir registros e averbações que demonstram alterações na situação jurídica e nas características registradas do imóvel. Compras e vendas, financiamentos, construções, usufrutos, penhoras e indisponibilidades são alguns exemplos.

Por isso, a análise de uma matrícula não deve se limitar ao nome do proprietário ou às características do imóvel. É a leitura do conjunto dos registros e averbações que permite compreender a situação jurídica do imóvel.

Qual a diferença entre registro e averbação?

Na matrícula, é comum encontrar atos identificados pelas letras R e AV.

O registro (R) normalmente está relacionado à constituição, transmissão ou modificação de direitos sobre o imóvel. Compra e venda, hipoteca, usufruto e alienação fiduciária são alguns exemplos.

A averbação (AV) geralmente acrescenta ou atualiza informações relacionadas ao imóvel, aos seus proprietários ou aos direitos já registrados. É o que ocorre, por exemplo, com construções, demolições, alterações de nome e determinadas restrições ou cancelamentos.

A Lei nº 6.015/1973 — Lei de Registros Públicos — relaciona em seu art. 167 diversos atos sujeitos a registro ou averbação.

Quais atos podem aparecer na matrícula?

A quantidade de situações possíveis é extensa. Algumas, porém, aparecem com maior frequência ou possuem maior importância para uma negociação imobiliária.

Compra e venda

O registro da compra e venda é um dos principais atos encontrados na matrícula. A assinatura de uma escritura ou outro título apto ao registro não altera, sozinha, o proprietário registrado. A transferência da propriedade entre vivos ocorre mediante o registro do título no Registro de Imóveis.

Por isso, para verificar quem consta juridicamente como proprietário, é necessário observar a sequência dos registros existentes na matrícula.

Alienação fiduciária e hipoteca

A matrícula também pode apresentar garantias vinculadas ao imóvel. A alienação fiduciária é muito comum nos financiamentos imobiliários, quando o imóvel fica vinculado ao credor como garantia até o cumprimento da obrigação.

A hipoteca também constitui uma garantia sobre o imóvel e ainda pode aparecer em diversas matrículas, embora seja atualmente menos frequente do que a alienação fiduciária.

A existência dessas garantias não impede, por si só, uma negociação, mas exige providências específicas para sua quitação, liberação ou transferência, conforme o caso.

Usufruto

O usufruto permite que a propriedade e os direitos de uso e fruição do imóvel pertençam a pessoas diferentes. É comum, por exemplo, que pais transfiram um imóvel aos filhos e reservem para si o usufruto. Nesse caso, os filhos podem constar como nus-proprietários, enquanto os pais aparecem como usufrutuários, mantendo o direito de utilizar e fruir do imóvel.

Por isso, identificar apenas quem aparece como proprietário, sem observar a existência de usufruto, pode resultar em uma leitura incompleta da situação do imóvel.

Penhora, arresto, sequestro e indisponibilidade

A matrícula pode também apresentar restrições decorrentes de processos judiciais ou de determinações de autoridade competente.

A penhora representa uma restrição judicial sobre o imóvel em razão de determinada execução. Arresto e sequestro também são medidas judiciais, embora possuam características próprias. Já a indisponibilidade restringe a possibilidade de disposição do patrimônio e não deve ser confundida com penhora.

A existência de qualquer dessas situações exige análise antes da negociação. É necessário compreender a origem da restrição, seus efeitos e quais providências serão necessárias para eventual transferência do imóvel.

Construção, ampliação e demolição

Alterações físicas relevantes também podem produzir alterações na matrícula. Uma construção realizada sobre determinado terreno não passa a constar automaticamente no Registro de Imóveis. Para que uma edificação seja incluída na descrição registral, é necessário realizar sua averbação, mediante a apresentação dos documentos aplicáveis. O mesmo ocorre com determinadas ampliações e demolições.

Por isso, é possível encontrar uma casa normalmente cadastrada na Prefeitura e lançada no IPTU enquanto a matrícula ainda descreve somente o terreno. A realidade física, o cadastro municipal e a matrícula podem, portanto, não apresentar as mesmas informações.

Cláusula resolutiva

A matrícula pode apresentar uma compra e venda com cláusula resolutiva, especialmente em negócios nos quais parte do preço permanece pendente de pagamento. Nesse caso, a compra e venda foi registrada, mas o imóvel permanece sujeito aos efeitos da cláusula enquanto a obrigação prevista não for cumprida.

A existência dessa cláusula não deve ser confundida com a alienação fiduciária. São mecanismos jurídicos diferentes e produzem efeitos distintos.

Por isso, ao encontrar uma cláusula resolutiva na matrícula, é importante verificar sua redação, as condições estabelecidas e se as obrigações relacionadas ao negócio já foram cumpridas.

Cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade

Alguns imóveis possuem restrições estabelecidas, por exemplo, em doações ou disposições sucessórias. A inalienabilidade restringe a possibilidade de alienação do bem; a impenhorabilidade estabelece proteção contra determinadas hipóteses de penhora; e a incomunicabilidade, nas situações juridicamente aplicáveis, impede que o imóvel integre o patrimônio comum do cônjuge.

Os efeitos de cada cláusula dependem de sua origem e das condições em que foi instituída.

Inventário, partilha e adjudicação

A sucessão também pode alterar a propriedade registrada.

O falecimento do proprietário não transfere automaticamente a matrícula para o nome dos herdeiros. Após a formalização da sucessão, geralmente por meio de inventário, o título correspondente deve ser levado ao Registro de Imóveis para que a situação registral seja atualizada.

Partilhas, adjudicações e outros atos decorrentes de inventários podem, portanto, aparecer na matrícula.

Outros registros e averbações

A matrícula ainda pode apresentar diversas outras situações, como servidões, alterações de estado civil, tombamentos, restrições ambientais e outros direitos ou restrições previstos em lei. Cada ato existente precisa ser compreendido dentro do contexto do imóvel analisado.

A existência de uma restrição impede a venda do imóvel?

Não necessariamente. Uma alienação fiduciária, uma penhora, um usufruto ou uma construção não averbada possuem consequências completamente diferentes, que devem ser analisadas em seu contexto.

Em alguns casos, a situação pode ser resolvida durante a própria negociação. Em outros, será necessário adotar providências para deixar o imóvel apto à transferência. Existem ainda restrições que efetivamente impedem determinado negócio enquanto permanecerem vigentes.

Por isso, não basta identificar que existe um registro ou uma averbação: é necessário compreender seus efeitos.

A matrícula mostra tudo sobre o imóvel?

Não. A matrícula concentra informações fundamentais sobre a situação registral, os direitos e as restrições relacionados ao imóvel. Entretanto, sua análise não substitui a consulta aos demais documentos necessários para verificar a regularidade e a segurança de uma negociação.

Informações municipais, documentação da construção, tributos, condomínio e outras certidões podem precisar ser analisadas em conjunto.

Ainda assim, a legislação atribui especial importância à publicidade das situações jurídicas na matrícula. Por isso, a matrícula está entre os primeiros documentos examinados em uma negociação imobiliária.

Por que analisar todos os atos da matrícula antes de negociar?

Porque situações semelhantes à primeira vista podem produzir consequências muito diferentes. Uma alienação fiduciária exige providências diferentes de uma penhora. Uma construção não averbada possui efeitos diferentes de um usufruto. Uma indisponibilidade não deve ser tratada da mesma forma que uma hipoteca. Identificar essas situações antes da assinatura do contrato permite compreender seus efeitos e definir previamente as providências necessárias para a negociação.

Na Odppis Imóveis, a análise da matrícula faz parte da condução das negociações imobiliárias, juntamente com os demais documentos relacionados ao imóvel e ao negócio, sempre com o objetivo de proporcionar maior segurança para proprietários e compradores.

Fontes

• Lei nº 6.015/1973 — Lei de Registros Públicos
• Lei nº 10.406/2002 — Código Civil
• Lei nº 9.514/1997 — Alienação Fiduciária de Imóveis
• Lei nº 13.097/2015

Sobre o autor

Lucas Odppis
Engenheiro Civil, Corretor de Imóveis e Especialista em Avaliações Imobiliárias.
Diretor Técnico e de Contratos da Odppis Imóveis.