Quando um proprietário pensa em alugar o imóvel, quase sempre surge a mesma dúvida: vale a pena entregar para uma imobiliária, ou faço por conta própria para economizar a comissão?

A resposta começa por entender uma coisa. Administrar uma locação não é "achar um inquilino e receber o aluguel". Isso é a parte visível, e a mais fácil. O trabalho de verdade está em tudo o que vem antes, durante e depois, e que só costuma aparecer quando dá problema: na inadimplência, no imóvel devolvido danificado, na multa calculada errado, no reajuste que gera conflito.

Neste post, abrimos o ciclo completo de uma locação administrada pela Odppis, do anúncio à devolução das chaves, para você ver etapa por etapa o que está sendo feito pelo seu patrimônio. E, principalmente, o que você assume sozinho quando decide alugar por conta.

Neste post: análise do inquilino, garantias, seguro-incêndio, fiador, vistoria de entrada, repasses, reajuste (IPCA x IGP-M), cobrança, vistoria de saída e cálculo da multa de rescisão.

Fase 1: antes de entregar as chaves, a blindagem

Esta é a fase que mais protege o proprietário, e a que mais se faz mal quando não há uma imobiliária por trás. Alugar para a pessoa errada é o erro mais caro de uma locação, e o mais difícil de desfazer.

Como funciona a análise de um inquilino?

Antes de aprovar qualquer candidato, é preciso conhecê-lo mais afundo. A análise envolve conferir renda compatível com o valor do aluguel (a referência de mercado é renda de pelo menos três vezes o aluguel), verificar restrições de crédito, histórico e idoneidade.

Aqui está uma diferença concreta que o proprietário sozinho dificilmente alcança: a imobiliária tem acesso a ferramentas de consulta de crédito e sabe ler esses dados. Quem aluga por conta normalmente aprova o inquilino "pela conversa", e é aí que mora o risco.

Quais garantias o proprietário pode exigir, e qual protege mais?

Nenhuma locação séria se faz sem garantia. Ela é o que assegura ao proprietário o recebimento, caso o inquilino deixe de pagar. As três modalidades mais usadas são a caução, o fiador e o seguro-fiança.

A caução é um valor dado em garantia, em geral até três meses de aluguel, depositado e devolvido ao fim do contrato se não houver pendências. É simples e de acionamento direto. O fiador é uma terceira pessoa que assume a responsabilidade pelo pagamento caso o inquilino não pague; não tem custo, mas exige análise criteriosa, como veremos a seguir. Já o seguro-fiança é um seguro contratado pelo inquilino, que cobre a inadimplência e também encargos e danos, sendo o de acionamento mais amplo; em contrapartida, tem custo de prêmio que não retorna.

Um ponto importante que a lei define: só se pode exigir uma modalidade de garantia por contrato. Não é permitido somar, por exemplo, caução e fiador na mesma locação. Escolher a garantia certa para cada caso é parte do trabalho de administração, e é assunto para um post dedicado aqui no blog.

Fiador de aluguel: quem pode ser e o que é exigido

Quando a garantia escolhida é o fiador, a análise dele precisa ser tão séria quanto a do próprio inquilino, porque uma garantia só vale se for executável na prática.

Em regra, exige-se que o fiador comprove renda, idoneidade e que possua imóvel próprio. Um fiador sem patrimônio é o que o mercado chama de "garantia de papel": existe no contrato, mas não protege de verdade. Avaliar isso corretamente evita que o proprietário descubra o problema só no momento em que precisa acionar.

Seguro-incêndio é obrigatório no aluguel?

Sim. O seguro-incêndio é uma exigência da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) em contratos de locação. Ele cobre o imóvel contra incêndio e sinistros relacionados, protegendo o patrimônio do proprietário durante toda a vigência do contrato. É um custo baixo, normalmente a cargo do inquilino, e uma etapa que não pode ser esquecida. Alugar sem seguro-incêndio é deixar o bem mais valioso descoberto.

Vistoria de entrada: o documento que decide quem paga o quê no fim

A vistoria de entrada é um laudo detalhado do estado do imóvel no momento em que o inquilino recebe as chaves. Registra cômodo por cômodo, com fotos, descrevendo pintura, pisos, louças, instalações, tudo.

Parece burocracia, mas é o documento que evita a maior parte dos conflitos na saída. Sem ele, é a palavra do proprietário contra a do inquilino sobre o que já estava danificado e o que foi estragado durante a locação. Com ele, a conversa é objetiva: compara-se o antes e o depois. Uma vistoria de entrada bem-feita é o que garante que o imóvel volte do jeito que saiu, ou que o reparo seja cobrado de quem causou.

Fase 2: durante o contrato, a gestão que não aparece

Assinado o contrato, começa a parte mais longa, e a mais silenciosa. Quando tudo funciona, o proprietário nem percebe o trabalho. É justamente esse o sinal de uma boa administração.

Como o proprietário recebe o aluguel: repasses e prestação de contas

A imobiliária emite a cobrança ao inquilino, acompanha o pagamento e faz o repasse ao proprietário dentro do prazo combinado, já descontados os encargos e a taxa de administração, com extrato transparente de cada valor. O proprietário recebe em dia, sem precisar correr atrás do inquilino todo mês e sem o constrangimento da cobrança pessoal, que é uma das partes mais desgastantes de alugar por conta.

Reajuste de aluguel: por que usamos o IPCA e não o IGP-M

Todo contrato de locação é reajustado uma vez por ano, por um índice definido em contrato. E aqui há uma decisão que faz diferença real no bolso, do proprietário e do inquilino.

Por tradição, o mercado sempre usou o IGP-M para reajustar aluguéis. O problema é que o IGP-M é um índice muito influenciado pelo dólar e pelos preços no atacado, o que o torna extremamente volátil. Para se ter ideia, o IGP-M fechou 2020 em 23,14% e 2021 em 17,78%, reajustes altíssimos, bem acima da inflação sentida pelas famílias, que levaram a uma onda de renegociações e saídas de inquilinos. E a volatilidade corre para os dois lados: em 2023, o IGP-M chegou a ficar negativo, fechando o ano em cerca de 3% abaixo de zero.

Na Odppis, usamos o IPCA, o índice oficial de inflação do país, medido pelo IBGE. Como ele mede a variação de preços ao consumidor, é muito mais estável e previsível.

Por que isso é melhor para o proprietário? Porque um reajuste estável e justo mantém o bom inquilino no imóvel. Reajuste exagerado espanta quem paga em dia, gera vacância e, no fim, custa mais caro do que o aumento teria rendido. O IPCA protege o valor real do seu aluguel sem criar atrito, num reajuste que os dois lados entendem como justo. É o jeito Odppis de pensar: proteger o patrimônio sem perder de vista a relação que o mantém rentável.

O que acontece quando o inquilino atrasa ou não paga?

Mesmo com toda a blindagem, atrasos acontecem. A diferença está em ter um procedimento, e não improviso. Na prática, isso significa uma régua de cobrança: contato e notificação assim que o atraso ocorre, tentativa de acordo para regularizar e, se necessário, os encaminhamentos previstos em contrato, acionando a garantia contratada. O proprietário é mantido informado em cada passo, e a cobrança é conduzida com método e respaldo, não na base do desgaste pessoal.

Fase 3: no fim, o encerramento sem dor de cabeça

O fim do contrato é onde aparecem os conflitos que foram mal prevenidos lá no começo. Quando a entrada foi bem documentada, a saída é tranquila.

Vistoria de saída e devolução da garantia

Na devolução do imóvel, faz-se uma nova vistoria e compara-se com a de entrada. O que estiver no mesmo estado, está certo; o que foi danificado é acertado com o inquilino. Só depois desse acerto é que a garantia é liberada, e a caução é devolvida se não houver pendências. É o momento em que aquele laudo de entrada, feito meses antes, mostra todo o seu valor.

Como se calcula a multa por quebra de contrato de aluguel?

Quando o inquilino decide sair antes do prazo, há multa por rescisão antecipada, mas ela não é o valor cheio que muita gente imagina. A Lei do Inquilinato (art. 4º) determina que a multa seja proporcional ao tempo que ainda falta para o contrato acabar.

Na prática: se o contrato é de 30 meses, e o inquilino sai tendo cumprido 20 meses (faltando 10), ele não paga a multa cheia. Paga a proporção referente aos 10 meses restantes. Calcular isso corretamente evita cobrança indevida e protege tanto o proprietário quanto o inquilino. É um ponto que gera muita confusão quando a locação é administrada no improviso.

Em resumo: administração não é custo, é proteção

Repare em quantas etapas existem entre "colocar o imóvel para alugar" e "receber o aluguel em paz", e em quantas delas um erro custa caro: a análise que aprova o inquilino errado, a garantia que não protege, a vistoria que não foi feita, o reajuste que espanta o bom pagador, a multa calculada errado.

Cada uma dessas etapas é um risco que o proprietário assume sozinho quando aluga por conta própria. A administração profissional não é uma despesa a mais. É o que transforma um imóvel alugado num patrimônio que trabalha sem tirar o seu sono.

Como dizemos desde o primeiro post deste blog, imóvel parado é patrimônio perdendo valor. Imóvel mal administrado também. Se você tem um imóvel em Araucária e quer alugar com a segurança de quem cuida de cada etapa, fale com a gente.

Informações de caráter educativo, com base na Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato) e em dados de índices de 2020 a 2023 (IGP-M/FGV e IPCA/IBGE). Cada contrato tem particularidades; para o seu caso, consulte a Odppis.

Odppis Imóveis · Araucária/PR · desde 1989 · A chave do cuidado.

Sobre o autor

Otávio Odppis
Engenheiro Civil e Corretor de Imóveis.
Diretor Comercial e Financeiro da Odppis Imóveis.